On dit que le Belge a une brique dans le ventre. Disposant de liquidités à investir, celui-ci serait donc plus enclin à procéder à une acquisition immobilière qu’à investir en instruments financiers tels que des obligations. Est-ce le bon choix ? Pas si sûr ! Sa décision devra prendre en compte plusieurs paramètres que nous vous proposons de découvrir dans cette contribution.
Prenons un épargnant disposant de 500.000 EUR de liquidités et livrons-nous à un exercice comparatif des conséquences fiscales et financières d’un investissement en immobilier, d’une part, et en obligations, d’autre part.
Si, certes, ces deux investissements ne sont pas similaires, ils nous paraissent néanmoins comparables. De manière générale, l’investissement immobilier et obligataire est perçu comme à faible risque et offre à l’investisseur une garantie de rendement, sous la forme des loyers d’une part, ou des coupons obligataires d’autre part.
Nous partirons du principe que les deux investissements offrent un rendement annuel identique de 3,5 % brut. Ce taux de rendement est celui qui peut être raisonnablement attendu dans le cadre d’un investissement immobilier résidentiel en Région de Bruxelles-Capitale[1]. Si le rendement obligataire varie certes d’une obligation à l’autre, le taux des obligations linéaires à 20 ans avoisinent actuellement les 3,50 %[2].
Investissement en obligations
Les choses sont assez simples à cet égard. A l’acquisition, l’investisseur devra s’acquitter de la taxe sur les opérations de bourse au taux négligeable de 0,12 %, soit 600 EUR dans notre exemple. Chaque année, l’investisseur percevra un intérêt de 17.500 EUR qui sera soumis à une imposition en Belgique au taux distinct de 30 %, soit un rendement net de 12.250 EUR. Sur 20 ans, le rendement total net s’élèvera donc à 245.000 EUR.
Investissement en immobilier
Premier écueil à l’investissement immobilier : le coût fiscal à l’acquisition.
Acheter un immeuble signifie tout d’abord payer des droits d’enregistrement de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie et de 12 % en Flandre, outre les frais de notaire qui peuvent être estimés à 2,5 %.
Si notre investisseur dispose de 500.000 EUR et qu’il achète un immeuble à Uccle, la valeur d’acquisition de celui ne pourra donc dépasser 434.782,61 EUR[3]. Frais compris, l’acquisition lui en coûtera effectivement 500.000 EUR. Le rendement annuel brut de l’immeuble à 3,5 % s’élèverait donc à 15.217,39 EUR (1.268,12 EUR par mois).
L’investisseur devra également s’acquitter annuellement du précompte immobilier.
Le précompte immobilier est égal au revenu cadastral indexé multiplié par le taux de précompte régional et majoré des centimes additionnels provinciaux ou d’agglomération et des centimes additionnels communaux.
Si le revenu cadastral de cet immeuble s’élève à 1.511 EUR, le montant du précompte immobilier s’élèvera à 1.591,46 EUR[4].
Il faudra également tenir compte de la charge fiscale à l’impôt des personnes physiques. En présence d’un immeuble mis en location à une personne physique qui l’affecte à son usage privé (bail résidentiel), la base de l’impôt est le revenu cadastral indexé majoré de 40 %. En l’espèce, l’investisseur sera donc imposé annuellement sur un montant de 4.424,36 EUR, soit 1.511 x 2,0915 x 1,40.
Ce montant sera soumis au taux progressif par tranches de l’impôt des personnes physiques qui, s’agissant des revenus de l’année 2023, s’établit comme suit :
- 25 % pour la tranche de revenus de 0,01 EUR à 15.200 EUR ;
- 40 % pour la tranche de 15.200 EUR à 26.830 EUR ;
- 45 % pour la tranche de 26.830 EUR à 46.440 EUR ;
- 50 % pour la tranche supérieure à 46.440 EUR.
Le taux d’imposition effectif dépendra donc des autres revenus qui seront perçus par l’investisseur. Si l’on prend un taux moyen de 40 %, il subira donc une charge fiscale supplémentaire de 1.769,74 EUR.
L’acquéreur d’un bien immobilier devra également supporter des charges et des frais de travaux : assurance-incendie, travaux d’embellissement et de remise à neuf, remplacement de pièces techniques, etc. Ces frais et charges peuvent être estimés à un mois de loyer, soit 1.268,12 EUR par mois.
Le rendement net annuel de l’immeuble serait donc, sur cette base, de 15.217,39 EUR – 1.591,46 EUR – 1.769,74 EUR – 1.268,12 EUR = 10.588,07 EUR. Si l’on ne tient pas compte de l’indexation, le rendement net de l’immeuble sur 20 ans serait donc de 211.761,40 EUR, soit une différence de 33.238,60 EUR avec le rendement net d’une obligation.
Seule une plus-value réalisée à terme en cas de revente de l’immeuble pourrait compenser la différence entre le rendement net immobilier et celui d’une obligation mais il est probable dans ce cas que des frais de travaux plus importants devraient également être consentis dès lors qu’après 20 ans, l’immeuble se sera probablement dégradé.
Tableau récapitulatif
| Obligation | Immobilier | |
| Taxe sur les opérations de bourse | 0,12 % (avec un maximum de 1.300 EUR) | N/A |
| Droits d’enregistrement | N/A | 12,5 % (en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale), 12 % en Flandre |
| Précompte immobilier | N/A | RC indexé multiplié par le taux de précompte régional (1,25 % en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale et 3,97 % en Flandre) majoré des centimes additionnels provinciaux ou d’agglomération et des centimes additionnels communaux |
| Fiscalité IPP | 30 % | Taux progressif par tranches :
– 25 % pour la tranche de revenus de 0,01 EUR à 15.200 EUR ; – 40 % pour la tranche de 15.200 EUR à 26.830 EUR ; – 45 % pour la tranche de 26.830 EUR à 46.440 EUR ; – 50 % pour la tranche supérieure à 46.440 EUR. |
| Charges | N/A | En règle générale : un mois de loyer |
| Plus-value | N/A | Plus-value possible à la sortie, en principe exonérée fiscalement |
Conclusion
Si le Belge a une brique dans le ventre, il serait tout aussi avisé de songer à d’autres types d’investissement. Sans prétendre à une exactitude absolue, puisque comparaison n’est pas raison, l’exemple exposé dans le cadre de cette contribution démontre qu’un investissement obligataire, sans risque, peut s’avérer plus intéressant sur le plan financier en présentant moins d’aléas qu’un investissement immobilier.
François Collon (fcollon@collon-law.be)
Collon, avocats en droit fiscal
[1] Nous avons interrogé à cet égard une agence immobilière active sur le marché bruxellois
[2] Au 27 avril 2023, le taux OLO 20 ans était de 3,48 %
[3] 434.782,61 EUR x 15 % = 65.217,39 EUR / 434.782,61 EUR + 65.2217,39 EUR = 500.000 EUR
[4] Le coefficient d’indexation pour l’année 2023 est de 2,0915. Le taux du précompte immobilier en Région de Bruxelles-Capitale est de 1,25 %. Les centimes additionnels d’agglomération s’élèvent à 989 et les centimes additionnels communaux s’élèvent à 2.940.
Le montant du précompte immobilier régional sera donc égal à 1.511 x 2,0915 x 1,25 %, soit 39,50 EUR auquel il convient d’ajouter les centimes additionnels soit 9,89 x 39,50 EUR (390,66 EUR) et 29,40 x 39,50 EUR (1.161,30 EUR). Le total est donc de 39,50 + 390,66 + 1.161,30 = 1.591,46 EUR.